何某双倍定金返还纠纷案代理意见

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基本案情

我们的委托人何某于2012年10月10日通过房地产中介与祝某签订了购买了某小区二手房《房地产买卖协议》，交付了定金70000元。这个二手房的房源来自于2O12年 8月 27日祝某交付了50000元定金并与所有权人签订的《房地产买卖协议》，祝某于2012年 10月份与所有权人解除了合同并退回定金，房屋所有权人于2013年 1月 15日以高于祝某转让价117000元转让他人。这样，何某签订的购房协议中的房屋落空，何某于2013年3月11日向法院提出起诉，要求被告双倍返还定金及可得利益损失损失合计257000元。祝某对何某的起诉辩称,我与原告签订的 《房地产买卖协议》为无效的合同,因为合同中所涉的房产所有权并不是在我名下,我无权处分该房产,且房产所有人也并不知道我和原告签订的合同，请求驳回原告对本被告的诉讼请求。

律师意见

我们围绕案件的焦点问题，发表了如下代理意见：

审判长:

浙江恒美律师事务所接受原告何某的委托，指派我担任本案的代理人，现根据本案的事实和法律，提出如下代理意见：

一、关于《房地产买卖协议》的效力问题

在房产中介的居中介绍下, 被告祝某将从房屋所有人处购得的房屋转让给了何某，并与何某签订了《房地产买卖协议》，收取了何某的七万元定金。从从签订协议的情况来看,双方当事人意思表示真实,而且定金已交付,定金条款生效，虽然《房地产法》禁止无证转让，但这是管理性规定，不是效力性规定，不影响合同的效力 ，《房地产买卖协议》合法有效。

被告祝某提出属于房产所有权人，我无权转让，签订的房屋买卖协议无效，不符合本案事实和法律规定，因为被告祝某与房屋所有权人签订的协议合法有效，说明被告祝某用于转让的房屋有明确的权利来源，被告祝某转让的是自己的权利，而不是房屋所有权人的权利，不需要房屋所有权人来追认。

二、关于定金条款的效力问题

合同法对定金的生效条件与主合同作出了不同的规定，定金合同生效是从交付定金之日起生效 。签订合同当日，原告何某按约定支付七万元定金，被告方收取定金，定金条款合法生效，就应当依照法律规定的定金罚则承担双倍返还定金的法律责任。

收取了定金，即使如被告祝某所说的无权签订合同，造成主合同无法订立，同样应当按定金罚则承担双倍返还定金的法律责任。 

三、关于《房地产买卖协议》根本违约的问题

对于根本违约问题，经过法院审理，是一个很明确的事实。被告祝某在收取了原告何某的定金后，告诉何某不履行签订的《房地产买卖协议》，过了10来天后退回了与房屋所有权人签订的《房地产买卖协议》中的定金，解除了与房屋所有权人的《房地产买卖协议》。从被告祝某的退房事实，完全表明将不履行与何某签订的协议，致使何某的协议的目的不能实现，属于根本违约。

四、关于双倍返还定金问题

对于双倍定金的返还，基于被告方收取了原告的定金7万元，在收取了定金后，被告方又不履行合同义务，致使原告合同的根本目的不能实现，被告应当依照约定和法定返还双倍定金。 

五、关于可得利益损失问题

《房地产买卖协议》无法履行，造成原告签订协议的根本目的不能实现。依约定和依法定都可以要求双倍返还定金，并赔偿损失。《房地产买卖协议》第十二条约定了定金的同时，约定了另行结付原告定金数额的违约金。由于合同在签订后，房屋卖给了他人，而且价格比原告的价格高出11.7万元，这种房屋差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，属于违约造成的损失 。可得利益的房屋差价为11.7万元超出了违约金的数额，原告不主张违约金，而向被告主张11.7万元的房屋差价是符合法律规定的。

以上意见，供法庭参考，恳请贵院支持原告的诉讼请求。

                           

采纳情况

本院认为，根据有关规定,依法成立的合同,自成立时生效; 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人也可以约定一方向对方给付定金作为担保;收受定金的一方不履行约定的义务的,应当双倍返还定金。本案中,被告祝某与房屋所有权人签订的《房地产买卖协议》符合法律、法规的规定,是合法有效的,房屋所有权人虽未将涉案的房屋产权过户给祝某,但这并不影响原告与被告祝某签订的 《房地产买卖协议》的效力,而原告与被告祝某签订的 《房地产买卖协议》的履行有赖于被告祝某与房屋所有权人签订的 《房地产买卖协议》的履行,但因被告祝某的原因解除了其与房屋所有权人签订的 《房地产买卖协议》,致使原告与被告祝某签 订的《房地产买卖协议》无法继续履行,被告祝某并无证据证明原告自身存在违约行为,故应由被告祝某对原告承担相应的违约责任。被告祝某在出具给原告的定金收条上以“具收人” 的名义签了名,后又与原告共同委托将该定金交由第三人中介公司保管,但这并不影响本案适用定金罚则,故被告祝某应当承担双倍返还原告定金的责任。综合本案的实际情况,原告要求被告赔偿损失依据不足,本院不予支持。为此判决如下: 一、由被告祝某于本判决生效后十日内返还原告何某定金140000元 。 二、驳回原告何某的其他诉讼请求。